O crédito imobiliário: como escolhê-lo sem comprometer seu futuro
Introdução
Para a maioria das pessoas, o financiamento imobiliário (crédito hipotecário) é a maior e mais longa dívida da vida: vinte, vinte e cinco ou trinta anos de prestações. Por isso, pequenas diferenças de taxa, prazo ou seguros se transformam em dezenas de milhares de dólares. E por isso também, escolher mal pode condicionar as finanças familiares durante décadas.
Comprar um imóvel pode ser uma excelente decisão, mas o crédito com que ele é financiado merece tanta atenção quanto a própria propriedade. Este artigo explica como funciona, o que comparar e como evitar os erros mais caros.
Uma casa se escolhe com o coração; o financiamento, com uma planilha.
Quanto você pode pedir, e quanto deveria
Os bancos costumam aceitar que a prestação imobiliária — chamada de dividendo no Chile — chegue a 25 % ou 30 % da renda líquida. O fato de o banco aprovar não significa que seja prudente. Convém calcular a prestação dentro do orçamento completo, somando condomínio, impostos prediais, manutenção e seguros, e verificar se ainda sobra espaço para poupar e para imprevistos.
Uma regra razoável: a prestação deve poder ser paga mesmo que a renda caia um pouco ou apareça um gasto grande inesperado.
A entrada
A maioria dos bancos financia entre 80 % e 90 % do valor do imóvel, de modo que é preciso uma entrada (pie) de 10 % a 20 %, além das despesas operacionais: avaliação, análise jurídica, cartório, registro e impostos. Uma entrada maior reduz o valor do financiamento, melhora a taxa oferecida e baixa a prestação. Juntá-la é, por si só, um bom teste de que o orçamento suporta a nova parcela.
A taxa: cada décimo importa
Com um financiamento de 100.000 dólares em 25 anos, a diferença entre uma taxa de 4,5 % e uma de 5,5 % ao ano é enorme:
- A 4,5 %, a prestação é de cerca de 556 dólares e pagam-se cerca de 66.750 dólares em juros.
- A 5,5 %, a prestação sobe para cerca de 614 dólares e os juros chegam a cerca de 84.226 dólares.
Um ponto percentual significa quase 17.500 dólares a mais. Por isso vale a pena cotar em vários bancos e negociar.
Taxa fixa, variável ou mista. A taxa fixa mantém a prestação durante todo o financiamento. A variável se ajusta conforme o mercado e pode subir. A mista é fixa por alguns anos e depois variável. Para um orçamento familiar apertado, a previsibilidade da taxa fixa costuma valer a pena.
Moeda ou unidade do crédito. Em alguns países, os financiamentos imobiliários são expressos em uma unidade corrigida pela inflação, como a UF no Chile. A prestação na moeda local sobe com a inflação, mesmo que a taxa seja fixa. É preciso levar isso em conta ao projetar o orçamento.
O prazo: parcela menor, custo maior
Alongar o prazo baixa a prestação, mas aumenta o total pago. Com os mesmos 100.000 dólares a 4,5 %:
- Em 25 anos, prestação de cerca de 556 dólares e juros de cerca de 66.750.
- Em 20 anos, prestação de cerca de 633 dólares e juros de cerca de 51.836.
Cinco anos a menos economizam quase 15.000 dólares, em troca de 77 dólares a mais por mês. Escolher o prazo mais curto que o orçamento suporte com folga costuma ser a melhor decisão.
Seguros e custos associados
Os créditos imobiliários costumam exigir um seguro prestamista (morte e invalidez), que quita a dívida se o titular falecer, e um seguro de incêndio ou de danos ao imóvel, às vezes com cobertura contra terremotos. Em muitos países o cliente tem direito de contratá-los com a seguradora que escolher, não necessariamente a oferecida pelo banco. Comparar pode baixar o custo mensal.
Para comparar financiamentos, o indicador de custo total exigido pela lei do seu país, como a CAE no Chile ou o CET no Brasil, inclui esses seguros e as despesas. É o número que deve ser colocado lado a lado.
Amortização antecipada: uma ferramenta poderosa
Fazer pagamentos extraordinários para abater o saldo devedor reduz os juros futuros. Antes de assinar, convém saber se o contrato permite amortizar antecipadamente, a partir de qual valor e com qual tarifa. Ao amortizar, pode-se escolher entre reduzir o valor da prestação ou encurtar o prazo; encurtar o prazo costuma economizar mais juros.
Comprar ou alugar
Um financiamento imobiliário nem sempre é melhor do que alugar. Comprar faz sentido quando se pretende permanecer muitos anos no local, a prestação total com despesas se compara razoavelmente com o aluguel e existe estabilidade profissional. Se houver probabilidade de se mudar em breve, os custos de compra e venda podem anular a vantagem.
Erros frequentes
Pedir o máximo que o banco aprova. Deixa a família sem margem.
Escolher pela prestação. O prazo longo esconde um custo total muito superior.
Cotar em um único banco. As diferenças de taxa entre instituições podem ser significativas.
Esquecer as despesas operacionais e de manutenção. A casa custa mais do que a prestação.
Ficar sem reserva de emergência depois de pagar a entrada.
Conclusão
Um bom financiamento imobiliário combina uma entrada sólida, a taxa mais baixa que se possa negociar, o prazo mais curto que o orçamento suporte com folga e seguros comparados. Antes de assinar, peça simulações em pelo menos três bancos com o mesmo valor e prazo, compare o custo total e o indicador de custo anual, e calcule como ficaria seu orçamento se sua renda caísse 10 %. Se a conta continuar fechando, você está no caminho certo.
Referências
- Comisión para el Mercado Financiero (CMF). Educación financiera: crédito hipotecario. cmfchile.cl.
- Consumer Financial Protection Bureau. Buying a house: Tools and resources for homebuyers. consumerfinance.gov.
- Campbell, J. Y., & Cocco, J. F. (2003). Household risk management and optimal mortgage choice. The Quarterly Journal of Economics, 118(4), 1449-1494.
- Shiller, R. J. (2015). Irrational Exuberance (3.ª ed.). Princeton University Press.