Fondi, immobili o reddito fisso: come ripartire i tuoi risparmi in base all'età e al tuo orizzonte
Introduzione
Arriva un momento in cui il risparmio smette di essere un problema di quanto e diventa un problema di dove. Si è formato un fondo di emergenza, non ci sono debiti costosi e iniziano i dubbi: comprare un appartamento da affittare?, mettere tutto in fondi indicizzati?, lasciarlo in conti deposito vincolati, che almeno non scendono? Ogni opzione ha sostenitori appassionati, e quasi sempre stanno vendendo qualcosa.
La domanda utile non è quale sia l'attivo migliore, ma quale combinazione si adatti al tuo orizzonte, al tuo bisogno di liquidità e alla tua tolleranza ai ribassi. Questo articolo confronta le tre grandi alternative senza miti e propone un modo semplice per ripartire i risparmi.
L'attivo giusto per il denaro che ti servirà tra due anni è quasi sempre quello sbagliato per il denaro che ti servirà tra venti.
Il mito del mattone che non scende mai
In gran parte dell'America Latina e del Sud Europa, acquistare un immobile è considerato l'investimento sicuro per eccellenza. Ha argomenti a favore, ma anche costi che raramente vengono sommati:
- Costi di ingresso: anticipo, imposte di acquisto, notaio, registrazione, perizia, commissioni di agenzia. In molti paesi sommano diversi punti percentuali del prezzo.
- Costi di mantenimento: imposte sulla proprietà, spese condominiali, riparazioni, assicurazioni.
- Sfitto e morosità: mesi senza inquilino o inquilini che non pagano, con procedure di sfratto che possono durare a lungo.
- Concentrazione: buona parte del patrimonio resta in un unico attivo, in un'unica città, in un unico quartiere.
- Illiquidità: vendere può richiedere mesi e non è possibile venderne solo una parte.
E i prezzi delle case scendono eccome. Lo hanno fatto negli Stati Uniti e in Spagna dopo il 2008, con cali superiori al 30% in molte zone, impiegando anni per riprendersi.
Ciò che gli immobili hanno davvero a favore
Sarebbe ingiusto non riconoscerlo. Un ampio studio di Òscar Jordà e colleghi, pubblicato nel 2019, ha analizzato il rendimento di diversi attivi in sedici paesi sviluppati dal 1870 e ha scoperto che gli immobili residenziali, sommando la rivalutazione e gli affitti, hanno avuto rendimenti totali paragonabili alle azioni e con una volatilità inferiore. Gran parte di quel rendimento proviene dall'affitto, non dall'aumento di prezzo.
Inoltre, l'immobile consente di utilizzare il mutuo ipotecario, spesso a tassi ragionevoli e con scadenze lunghe. La leva finanziaria moltiplica i guadagni quando le cose vanno bene e anche le perdite quando vanno male. E per molte persone, possedere qualcosa di fisico e tangibile offre una tranquillità che ha valore di per sé.
Cosa offrono i fondi indicizzati
- Diversificazione immediata in migliaia di aziende di molti paesi con un piccolo investimento.
- Liquidità: si possono vendere in pochi giorni, totalmente o parzialmente.
- Costi bassi se scelti bene.
- Zero gestione: non ci sono inquilini, riparazioni né telefonate a mezzanotte.
In cambio, il loro valore oscilla in modo visibile e talvolta brutale. Vedere l'investimento scendere del 35% in pochi mesi è un'esperienza che molte persone non sopportano, e chi vende in quel momento trasforma un calo temporaneo in una perdita reale. Anche gli immobili oscillano, ma poiché non hanno un prezzo giornaliero, si nota meno.
Il ruolo del reddito fisso
Conti deposito vincolati, obbligazioni e fondi obbligazionari a breve termine non crescono molto, ma svolgono una funzione chiave: stabilizzare. Servono per il denaro che occorrerà a breve e per ammortizzare i cali del resto del portafoglio. Il loro rischio principale è l'inflazione: in periodi di prezzi elevati, possono perdere potere d'acquisto.
Regole semplici per ripartire in base all'età
Una regola tradizionale dice che la percentuale in reddito fisso dovrebbe assomigliare all'età, e il resto andare in azioni. Con l'aumento dell'aspettativa di vita si sono diffuse varianti più aggressive:
- 100 meno la tua età in azioni: a 30 anni, 70% azioni e 30% reddito fisso.
- 110 meno la tua età: a 30 anni, 80% azioni; a 50, 60%.
- 120 meno la tua età, per chi tollera bene i ribassi.
Sono regole approssimative, ma puntano nella direzione giusta: più è lontano il momento di usare il denaro, più volatilità si può assumere. I fondi a data obiettivo (target date) e i sistemi multifondo di alcuni fondi pensione applicano questa stessa logica, riducendo gradualmente il peso delle azioni man mano che si avvicina il pensionamento.
Pensare per orizzonti, non solo per età
Più utile dell'età è l'orizzonte di ciascun obiettivo:
- Meno di 3 anni (anticipo di una casa, un viaggio, un cambio di lavoro): reddito fisso a breve termine o conti deposito.
- Tra 3 e 7 anni: un mix con prevalenza di reddito fisso.
- Più di 10 anni (pensione, indipendenza finanziaria): maggioranza in azioni diversificate, con o senza immobili.
Una persona di 30 anni che risparmia per l'anticipo di un appartamento tra due anni non dovrebbe tenere quei soldi in azioni, anche se «per età» le toccherebbe un 80%.
Quando può avere senso comprare per affittare
- Quando si dispone già di un cuscinetto liquido e di un portafoglio diversificato.
- Quando i numeri tornano dopo tutti i costi e con ipotesi prudenti di sfitto.
- Quando si ha tempo, o si paga qualcuno, per gestirlo.
- Quando non compromette la capacità di affrontare un'emergenza.
Errori frequenti
Confrontare il rendimento lordo dell'affitto con quello netto di un fondo. Bisogna sottrarre tutti i costi prima di fare il confronto.
Mettere tutto in un unico attivo per convinzione o tradizione familiare.
Investire in azioni denaro che servirà a breve.
Credere che ciò che non ha un prezzo giornaliero non oscilli.
Scegliere per moda. Né il mattone è infallibile né la borsa è un casinò.
Conclusione
Non esiste un attivo vincente per tutti, ma combinazioni che si adattano meglio o peggio a ogni vita. Gli immobili apportano rendite e tangibilità in cambio di concentrazione e illiquidità; i fondi indicizzati, diversificazione e liquidità in cambio di volatilità visibile; il reddito fisso, stabilità in cambio di crescita. Fai una lista dei tuoi obiettivi finanziari con la data approssimativa in cui ti servirà ciascuno, e accanto annota dove si trova oggi quel denaro. Se qualche obiettivo a breve termine è investito in attivi volatili, quello è il primo aggiustamento da fare.
Riferimenti
- Jordà, Ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M., & Taylor, A. M. (2019). The rate of return on everything, 1870-2015. The Quarterly Journal of Economics, 134(3), 1225-1298.
- Bogle, J. C. (2017). The Little Book of Common Sense Investing. Wiley.
- Bernstein, W. J. (2010). The Investor's Manifesto. Wiley.