Le crédit immobilier : comment le choisir sans compromettre votre avenir
Introduction
Pour la plupart des gens, le crédit immobilier (ou prêt hypothécaire) est la dette la plus importante et la plus longue de leur vie : vingt, vingt-cinq ou trente ans de mensualités. C'est pourquoi de petits écarts de taux, de durée ou d'assurance se transforment en dizaines de milliers de dollars. Et c'est aussi pourquoi un mauvais choix peut peser sur les finances familiales pendant des décennies.
Acheter un logement peut être une excellente décision, mais le crédit qui le finance mérite autant d'attention que le bien lui-même. Cet article explique comment il fonctionne, quoi comparer et comment éviter les erreurs les plus coûteuses.
Une maison se choisit avec le cœur ; le crédit, avec un tableur.
Combien vous pouvez emprunter, et combien vous devriez emprunter
Les banques acceptent généralement que la mensualité — appelée dividendo au Chili — atteigne 25 % à 30 % du revenu net. Que la banque l'approuve ne signifie pas que ce soit prudent. Il convient d'intégrer la mensualité dans un budget complet, en y ajoutant les charges de copropriété, les impôts fonciers, l'entretien et les assurances, et de vérifier qu'il reste une marge pour épargner et faire face aux imprévus.
Une règle raisonnable : vous devez pouvoir payer la mensualité même si vos revenus baissent légèrement ou si une grosse dépense imprévue survient.
L'apport personnel
La plupart des banques financent entre 80 % et 90 % de la valeur du bien ; il faut donc un apport personnel de 10 % à 20 %, en plus des frais d'acquisition : estimation du bien, étude des titres de propriété, frais de notaire, enregistrement et taxes. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, améliore le taux proposé et abaisse la mensualité. Le constituer est, en soi, un bon test pour vérifier que votre budget supporte la nouvelle charge.
Le taux : chaque dixième compte
Sur un crédit de 100 000 dollars à 25 ans, la différence entre un taux annuel de 4,5 % et un taux de 5,5 % est considérable :
- À 4,5 %, la mensualité est d'environ 556 dollars et l'on paie près de 66 750 dollars d'intérêts.
- À 5,5 %, la mensualité monte à environ 614 dollars et les intérêts atteignent environ 84 226 dollars.
Un point de pourcentage représente près de 17 500 dollars de plus. C'est pourquoi il vaut la peine de demander des offres à plusieurs banques et de négocier.
Taux fixe, variable ou mixte. Le taux fixe maintient la même mensualité pendant toute la durée du prêt. Le taux variable s'ajuste selon le marché et peut augmenter. Le taux mixte est fixe pendant quelques années, puis variable. Pour un budget familial serré, la prévisibilité du taux fixe en vaut généralement la peine.
Devise ou unité de compte du crédit. Dans certains pays, les prêts immobiliers sont libellés dans une unité indexée sur l'inflation, comme l'UF (Unidad de Fomento) au Chili. La mensualité en monnaie locale augmente alors avec l'inflation, même si le taux est fixe. Il faut en tenir compte lors de la projection du budget.
La durée : mensualité plus faible, coût plus élevé
Allonger la durée réduit la mensualité, mais augmente le total remboursé. Avec les mêmes 100 000 dollars à 4,5 % :
- Sur 25 ans, une mensualité d'environ 556 dollars et des intérêts d'environ 66 750 dollars.
- Sur 20 ans, une mensualité d'environ 633 dollars et des intérêts d'environ 51 836 dollars.
Cinq ans de moins permettent d'économiser près de 15 000 dollars, en échange de 77 dollars de plus par mois. Choisir la durée la plus courte que votre budget peut supporter confortablement est souvent la meilleure décision.
Assurances et frais associés
Les prêts immobiliers exigent généralement une assurance emprunteur (décès-invalidité), qui rembourse la dette en cas de décès du titulaire, ainsi qu'une assurance incendie ou multirisque habitation, parfois assortie d'une garantie tremblement de terre. Dans de nombreux pays, le client a le droit de les souscrire auprès de la compagnie de son choix, et pas nécessairement auprès de celle proposée par la banque. Comparer permet de réduire le coût mensuel.
Pour comparer les crédits, l'indicateur de coût total exigé par la loi de votre pays — comme la CAE au Chili ou le TAEG en France — inclut ces assurances et ces frais. C'est ce chiffre qu'il faut mettre côte à côte.
Le remboursement anticipé : un outil puissant
Effectuer des remboursements exceptionnels sur le capital réduit les intérêts futurs. Avant de signer, il est utile de savoir si le prêt autorise le remboursement anticipé, à partir de quel montant et avec quelle pénalité. Lors d'un remboursement anticipé, on peut choisir entre réduire la mensualité ou raccourcir la durée ; raccourcir la durée permet généralement d'économiser davantage d'intérêts.
Acheter ou louer
Un crédit immobilier n'est pas toujours préférable à la location. Acheter a du sens lorsque l'on prévoit de rester de nombreuses années au même endroit, que la mensualité totale (frais inclus) se compare raisonnablement au loyer et que l'on dispose d'une stabilité professionnelle. S'il est probable que vous déménagiez prochainement, les frais d'achat et de revente peuvent annuler l'avantage.
Erreurs fréquentes
Emprunter le maximum accordé par la banque. Cela laisse la famille sans marge de manœuvre.
Choisir uniquement selon la mensualité. Une longue durée cache un coût total bien supérieur.
Ne solliciter qu'une seule banque. Les écarts de taux entre établissements peuvent être significatifs.
Oublier les frais d'acquisition et d'entretien. Un logement coûte plus cher que sa seule mensualité.
Se retrouver sans fonds d'urgence après avoir versé l'apport.
Conclusion
Un bon crédit immobilier combine un apport solide, le taux le plus bas que l'on puisse négocier, la durée la plus courte que le budget supporte avec aisance et des assurances mises en concurrence. Avant de signer, demandez des simulations à au moins trois banques pour le même montant et la même durée, comparez le coût total et l'indicateur de coût annuel, et calculez à quoi ressemblerait votre budget si vos revenus baissaient de 10 %. Si l'équilibre tient toujours, vous êtes sur la bonne voie.
Références
- Comisión para el Mercado Financiero (CMF). Educación financiera: crédito hipotecario. cmfchile.cl.
- Consumer Financial Protection Bureau. Buying a house: Tools and resources for homebuyers. consumerfinance.gov.
- Campbell, J. Y., & Cocco, J. F. (2003). Household risk management and optimal mortgage choice. The Quarterly Journal of Economics, 118(4), 1449-1494.
- Shiller, R. J. (2015). Irrational Exuberance (3.ª ed.). Princeton University Press.