Louer ou acheter son logement : ce que disent les chiffres (et ce qu'ils ne disent pas)

Louer ou acheter son logement : ce que disent les chiffres (et ce qu'ils ne disent pas)

Introduction

Peu de phrases reviennent aussi souvent dans les repas de famille que celle-ci : « Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres. » L'idée paraît évidente. Le loyer est payé à fonds perdus, tandis que la mensualité de crédit permet de se constituer un bien. Au bout de vingt ou trente ans, le propriétaire possède un logement et le locataire n'a rien.

Ce raisonnement comporte une part de vérité, mais aussi un angle mort de taille. Acheter entraîne lui aussi des dépenses payées à fonds perdus, exactement comme un loyer, à ceci près qu'elles sont moins visibles. Lorsqu'on les additionne toutes, la décision cesse d'être évidente et dépend des prix locaux, de la durée de détention et des projets de vie de chacun. Louer n'est pas toujours jeter l'argent par les fenêtres, et acheter n'est pas toujours un bon investissement.

La vraie question n'est pas de savoir si louer revient à perdre de l'argent, mais quelle part de ce que paie un propriétaire est elle aussi de l'argent qui ne revient jamais.

Les coûts irrécupérables du propriétaire

Lorsqu'on achète un logement à crédit, toute la mensualité ne sert pas à construire du patrimoine. Une part importante, surtout au cours des premières années, ne rembourse que des intérêts. À cela s'ajoutent d'autres coûts que l'on ne récupère jamais :

• Les intérêts du prêt immobilier.
• Les impôts locaux, comme la taxe foncière.
• L'entretien et les travaux : réparations, ravalement, toiture, chaudière, tout ce qui incombe au bailleur lorsqu'on est locataire.
• Les assurances obligatoires liées au prêt et à la propriété.
• Les frais d'achat et de revente : droits de mutation (frais de notaire), frais d'agence, garanties, diagnostics.
• Le coût d'opportunité de l'apport personnel : l'argent immobilisé dans les murs aurait pu être investi ailleurs et générer un rendement.

Ce dernier poste est le plus souvent oublié alors qu'il est, bien souvent, le plus élevé de tous.

La règle des 5 %

Le conseiller financier canadien Ben Felix a popularisé une méthode simple pour comparer les deux options. Il propose d'estimer les coûts irrécupérables annuels d'un propriétaire sous la forme d'un pourcentage de la valeur du bien :

• Environ 1 % pour la taxe foncière et les impôts liés à la propriété.
• Environ 1 % pour l'entretien et les réparations.
• Environ 3 % pour le coût du capital : la combinaison des intérêts de l'emprunt et du rendement auquel on renonce sur l'apport personnel.

Total : environ 5 % de la valeur du logement par an. Divisé par douze, ce montant donne un chiffre mensuel que l'on peut comparer directement au loyer d'un bien équivalent.

Par exemple, pour un logement valant 150 000 dollars : 5 % représentent 7 500 dollars par an, soit environ 625 dollars par mois. Si un appartement équivalent se loue moins de 625 dollars, la location est probablement plus avantageuse sur un plan strictement financier. S'il se loue plus cher, l'achat commence à prendre l'avantage.

Ces pourcentages doivent bien sûr être adaptés à chaque pays : les taux immobiliers, la fiscalité locale et le rendement espéré des placements varient fortement. Mais cette méthode a le mérite d'imposer la bonne comparaison : des coûts irrécupérables face à des coûts irrécupérables.

La condition que presque personne ne remplit

La comparaison précédente repose sur une hypothèse décisive : que le locataire investisse la différence. Autrement dit, que l'argent qui n'a pas été mobilisé dans l'apport personnel ainsi que l'écart mensuel entre le loyer et le coût complet de la propriété soient placés avec discipline pendant des décennies.

Dans la pratique, beaucoup de locataires ne le font pas et dépensent cette différence. Et c'est là que l'achat conserve un avantage comportemental bien réel : la mensualité de crédit agit comme une épargne forcée. Celui qui sait qu'il n'investirait pas de lui-même peut trouver dans l'achat immobilier un moyen efficace de s'obliger à capitaliser.

La résidence principale est-elle un actif ?

Robert Kiyosaki a popularisé l'idée que sa propre maison n'est pas un actif, parce qu'elle fait sortir de l'argent de votre poche tous les mois au lieu d'en faire entrer. La définition est discutable — le logement a une valeur de revente et permet d'économiser un loyer —, mais elle souligne une vérité utile : le toit sous lequel vous vivez ne génère aucun revenu et relève autant de la consommation que de l'investissement. Il sert à se loger, pas à payer les factures.

La flexibilité a elle aussi un prix

Louer permet de déménager facilement : changer de ville pour saisir une meilleure opportunité professionnelle, adapter la taille du logement à chaque étape de la vie, quitter un quartier qui s'est dégradé. Pour une personne jeune dont la carrière évolue vite, cette souplesse peut valoir bien plus que n'importe quelle plus-value immobilière. Vendre un bien pour déménager entraîne des frais de transaction capables d'effacer plusieurs années de revalorisation.

Quand est-il généralement judicieux d'acheter ?

• Lorsque vous prévoyez de vivre dans la même ville, et idéalement dans le même logement, pendant au moins dix ans.
• Lorsque la mensualité de crédit augmentée des charges fixes de propriété ne dépasse pas, à titre de repère, 30 % des revenus nets du foyer.
• Lorsque, une fois l'apport et les frais d'acquisition payés, votre fonds d'urgence reste intact.
• Lorsque la règle des 5 % — ajustée aux données de votre pays — donne un résultat favorable ou proche de l'équilibre.
• Lorsque vous accordez une grande valeur à la stabilité et à la liberté d'aménager votre logement à votre goût.

Erreurs fréquentes

Comparer le loyer à la seule mensualité de crédit. La bonne comparaison oppose le loyer à l'ensemble des coûts irrécupérables du propriétaire.

Tirer son budget au maximum sous prétexte que la banque accepte le dossier. L'accord de la banque mesure votre capacité à la rembourser, pas la sérénité quotidienne de votre foyer.

Vider toute son épargne dans l'apport personnel. Un logement sans fonds d'urgence est un logement exposé au moindre imprévu.

Supposer que les prix montent toujours. Sur de nombreux marchés, le prix réel de l'immobilier (hors inflation) a peu progressé à long terme ; l'essentiel du gain provient du loyer que l'on n'a pas eu à payer.

Acheter sous la pression sociale. C'est une décision financière trop lourde pour être prise en fonction de l'avis de l'entourage.

Conclusion

Louer n'est pas jeter l'argent par les fenêtres, et acheter n'est pas automatiquement investir. Les deux options comportent des coûts à fonds perdus ; le bon choix dépend des prix pratiqués là où vous vivez, de votre horizon de temps et de votre discipline pour investir la différence. Si vous êtes face à ce choix, faites le calcul avec vos propres chiffres : multipliez le prix du logement qui vous intéresse par 5 % (ou par le pourcentage adapté à votre pays), divisez par douze et comparez le résultat au loyer d'un bien équivalent dans le même quartier.

Références

• Felix, B. (2018). Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule [vidéo]. Common Sense Investing, YouTube.
• Jordà, Ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M., & Taylor, A. M. (2019). The rate of return on everything, 1870-2015. The Quarterly Journal of Economics, 134(3), 1225-1298.
• Shiller, R. J. (2015). Irrational Exuberance (3rd ed.). Princeton University Press.
• Kiyosaki, R. T. (1997). Rich Dad Poor Dad. Warner Books.