ETFs, Immobilien oder Zinsanlagen: Wie du dein Erspartes nach Alter und Zeithorizont aufteilst
Einleitung
Irgendwann ist beim Sparen nicht mehr die Frage, wie viel man zurücklegt, sondern wohin damit. Der Notgroschen steht, teure Schulden gibt es keine, und plötzlich tauchen die großen Zweifel auf: Eine Eigentumswohnung zum Vermieten kaufen? Alles in weltweite Aktien-ETFs stecken? Oder doch lieber auf dem Tages- und Festgeldkonto lassen, wo die Zahl zumindest niemals kleiner wird? Jede dieser Optionen hat leidenschaftliche Fürsprecher – und nicht selten wollen sie einem genau ihr Produkt verkaufen.
Die wirklich hilfreiche Frage lautet nicht, welche Anlageklasse an sich die beste ist, sondern welche Mischung zu deinem Zeithorizont, deinem Bedarf an Verfügbarkeit und deiner Schmerzgrenze bei Kursschwankungen passt. Dieser Artikel vergleicht die drei großen Wege ohne Mythen und zeigt eine einfache Methode für die Aufteilung.
Die richtige Anlage für Geld, das du in zwei Jahren brauchst, ist fast immer die falsche für Geld, das du erst in zwanzig Jahren benötigst.
Der Mythos vom „Betongold", das niemals fällt
In vielen Ländern gilt die eigene oder vermietete Immobilie als der Inbegriff der sicheren Geldanlage. Es gibt gute Argumente für Immobilien, aber auch eine lange Liste von Kosten und Risiken, die am Stammtisch gerne unter den Tisch fallen:
- Hohe Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und oft Maklerprovision. Je nach Land und Bundesland verschlingen diese Nebenkosten sofort 7 bis 12 % des Kaufpreises – Geld, das beim Kauf unwiederbringlich weg ist.
- Laufende Instandhaltung: Nicht umlagefähige Hausgelder, Reparaturen, Rücklagen für Heizung, Dach oder Fassade sowie Grundsteuer und Versicherungen.
- Leerstand und Mietausfall: Monate ohne Mieter oder Rechtsstreitigkeiten mit säumigen Mietern, die viel Geld und noch mehr Nerven kosten können.
- Klumpenrisiko: Ein riesiger Teil des eigenen Vermögens steckt in einem einzigen Gebäude, in einer einzigen Stadt, in einer einzigen Straße.
- Illiquidität: Ein Verkauf dauert Monate, und man kann nicht mal eben ein einzelnes Zimmer verkaufen, wenn man 10.000 Euro braucht.
Und Immobilienpreise können durchaus fallen. Das taten sie nach 2008 in den USA und Spanien drastisch, und auch in Deutschland gaben die Wohnimmobilienpreise ab 2022 nach dem schnellen Zinsanstieg spürbar nach.
Was tatsächlich für Immobilien spricht
Es wäre jedoch genauso falsch, Immobilien pauschal schlechtzureden. Eine breit angelegte historische Studie von Òscar Jordà und seinen Kollegen aus dem Jahr 2019 untersuchte die Renditen verschiedener Anlageklassen in sechzehn Industrieländern seit 1870 und kam zu dem Ergebnis, dass Wohnimmobilien – wenn man Wertsteigerung und Nettomieteinnahmen zusammenzählt – langfristig ähnlich hohe Gesamtrenditen erzielt haben wie Aktien, und das bei geringeren Preisschwankungen. Ein erheblicher Teil dieser Rendite stammt allerdings aus den laufenden Mieteinnahmen, nicht allein aus dem Preisanstieg.
Hinzu kommt der Fremdkapitalhebel: Banken finanzieren Immobilien zu vergleichsweise günstigen Zinsen über lange Laufzeiten. Dieser Hebel vervielfacht die Eigenkapitalrendite, wenn sich das Objekt gut entwickelt – er vergrößert aber ebenso die Verluste, wenn die Rechnung nicht aufgeht. Und für viele Menschen hat ein greifbarer Sachwert aus Stein und Mörtel einen psychologischen Beruhigungswert, der für sich genommen zählt.
Was breit gestreute Aktien-ETFs bieten
- Sofortige weltweite Streuung über Tausende Unternehmen in Dutzenden Ländern schon ab kleinen Sparbeträgen von 25 oder 50 Euro im Monat.
- Hohe Liquidität: Anteile lassen sich jederzeit binnen weniger Bankarbeitstage ganz oder teilweise verkaufen.
- Sehr niedrige laufende Kosten bei guter Auswahl.
- Null Verwaltungsaufwand im Alltag: keine Mieterwechsel, keine Handwerkerrechnungen, keine Eigentümerversammlungen.
Der Preis dafür ist die täglich sichtbare und manchmal heftige Kursschwankung. Zuzusehen, wie das eigene Depot binnen weniger Monate um 35 % einbricht, halten viele nervlich nicht aus – und wer im Tiefpunkt verkauft, verwandelt einen vorübergehenden Kursrückgang in einen echten Verlust. Immobilien schwanken im Marktwert ebenfalls, aber weil kein täglicher Börsenkurs an der Hauswand blinkt, fällt es im Alltag kaum auf.
Die Rolle von Zinsanlagen und Anleihen
Tagesgeld, Festgeld, Geldmarktfonds und kurzlaufende Staatsanleihen höchster Bonität machen niemanden reich, erfüllen aber eine unverzichtbare Aufgabe: Sie bringen Stabilität ins Gesamtvermögen. Sie sichern das Geld ab, das in den nächsten Jahren gebraucht wird, und dämpfen die Ausschläge des Aktienanteils. Ihr größtes Risiko ist die Inflation: In Phasen steigender Preise verliert unverzinstes oder niedrig verzinstes Geld schleichend an Kaufkraft.
Einfache Faustregeln nach Lebensalter
Eine klassische Daumenregel besagt, dass der sichere Zinsanteil im Portfolio in etwa dem eigenen Lebensalter entsprechen sollte, während der Rest in Aktien fließt. Mit der steigenden Lebenserwartung haben sich etwas offensivere Varianten verbreitet:
- 100 minus Lebensalter als Aktienquote: mit 30 Jahren also 70 % Aktien und 30 % sichere Zinsanlagen.
- 110 minus Lebensalter: mit 30 Jahren 80 % Aktien; mit 50 Jahren 60 %.
- 120 minus Lebensalter für Anleger, die starke Kursschwankungen gut aushalten.
Solche Formeln sind grobe Orientierungshilfen, weisen aber in die richtige Grundrichtung: Je weiter der Zeitpunkt entfernt liegt, an dem du auf das Geld angewiesen bist, desto mehr Kursschwankungen kannst du dir leisten.
Besser nach Zeithorizonten planen als nur nach dem Geburtsjahr
Noch nützlicher als das Lebensalter ist der konkrete Zeithorizont jedes einzelnen Sparziels:
- Unter 3 Jahren (Eigenkapital für einen Wohnungskauf, eine große Reise, ein geplanter Jobwechsel): Tagesgeld, Festgeld oder kurzlaufende Geldmarktfonds.
- Zwischen 3 und 7 Jahren: eine ausgewogene Mischung mit Schwerpunkt auf schwankungsarmen Zinsanlagen.
- Über 10 Jahre (Altersvorsorge, langfristiger Vermögensaufbau): überwiegender Anteil in breit gestreuten Aktien-ETFs – je nach Wunsch ergänzt um Immobilien.
Wer 30 Jahre alt ist, aber in zwei Jahren das Eigenkapital für eine Immobilie auf den Tisch legen will, sollte dieses Geld auf keinen Fall in Aktien stecken – ganz egal, ob die Altersformel theoretisch 80 % Aktien empfiehlt.
Wann sich eine Immobilie zur Vermietung lohnen kann
- Wenn bereits ein solider Notgroschen und ein breit gestreutes Wertpapierdepot vorhanden sind.
- Wenn sich die Immobilie nach Abzug sämtlicher Kaufneben-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie unter Berücksichtigung eines realistischen Mietausfallpuffers rechnet.
- Wenn man bereit ist, Zeit in die Verwaltung zu stecken (oder eine Hausverwaltung zu bezahlen, ohne dass die Rendite verschwindet).
- Wenn der Kredit im Ernstfall deinen Schlaf und deine finanzielle Bewegungsfreiheit nicht gefährdet.
Häufige Fehler
Die Bruttomietrendite einer Wohnung mit der Nettorendite eines ETFs vergleichen. Erst nach Abzug von Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Steuern und Leerstand wird ein Vergleich ehrlich.
Alles auf eine einzige Karte setzen, nur aus Familientradition oder Abneigung gegen die Börse.
Geld an der Börse anlegen, das schon in zwei Jahren gebraucht wird.
Glauben, ein Vermögenswert schwanke nicht, nur weil man seinen Preis nicht täglich im Internet sieht.
Trends hinterherlaufen. Weder ist „Betongold" unfehlbar noch ist die Börse ein Kasino.
Fazit
Es gibt nicht die eine perfekte Anlage für alle, sondern nur Kombinationen, die besser oder schlechter zum eigenen Leben passen. Immobilien bieten laufende Mieten und Greifbarkeit im Tausch gegen Klumpenrisiko und Arbeit; Aktien-ETFs bieten weltweite Streuung und Flexibilität im Tausch gegen sichtbare Kursschwankungen; Zinsanlagen bieten Ruhe und Verfügbarkeit im Tausch gegen geringeres Wachstum. Schreib heute deine wichtigsten finanziellen Ziele auf, notiere daneben das ungefähre Jahr, in dem du das Geld brauchen wirst, und prüfe, wo dieses Geld aktuell liegt. Steckt ein kurzfristiges Ziel in schwankungsreichen Anlagen, hast du deinen ersten konkreten Korrekturschritt gefunden.
Referenzen
- Jordà, Ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M., & Taylor, A. M. (2019). The rate of return on everything, 1870-2015. The Quarterly Journal of Economics, 134(3), 1225-1298.
- Bogle, J. C. (2017). The Little Book of Common Sense Investing. Wiley.
- Bernstein, W. J. (2010). The Investor's Manifesto. Wiley.