Der Immobilienkredit: Wie du ihn auswählst, ohne deine Zukunft aufs Spiel zu setzen
Einleitung
Für die meisten Menschen ist der Immobilienkredit die größte und längste Schuld ihres Lebens: zwanzig, fünfundzwanzig oder dreißig Jahre monatliche Raten. Deshalb summieren sich schon kleine Unterschiede bei Zinssatz, Laufzeit oder Versicherungen zu Zehntausenden Euro. Und genau deshalb kann eine schlechte Wahl die Familienfinanzen über Jahrzehnte hinweg belasten.
Der Kauf eines Eigenheims kann eine hervorragende Entscheidung sein, doch der Kredit, mit dem es finanziert wird, verdient genauso viel Aufmerksamkeit wie die Immobilie selbst. Dieser Artikel erklärt, wie eine Baufinanzierung funktioniert, was du vergleichen solltest und wie du die teuersten Fehler vermeidest.
Ein Haus wählt man mit dem Herzen; den Kredit mit einer Tabelle.
Wie viel du dir leihen kannst – und wie viel du solltest
Banken akzeptieren meist, dass die monatliche Kreditrate (in Chile dividendo genannt) bis zu 25 % oder 30 % des Nettoeinkommens beträgt. Dass die Bank den Betrag genehmigt, heißt aber noch nicht, dass er auch vernünftig ist. Berechne die Rate immer im Rahmen deines gesamten Budgets – inklusive Hausgeld, Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherungen – und prüfe, ob danach noch Luft zum Sparen und für unvorhergesehene Ausgaben bleibt.
Eine vernünftige Faustregel lautet: Die Rate muss auch dann noch bezahlbar sein, wenn das Einkommen etwas sinkt oder eine größere unerwartete Ausgabe anfällt.
Das Eigenkapital
Die meisten Banken finanzieren zwischen 80 % und 90 % des Immobilienwerts. Du brauchst also 10 % bis 20 % Eigenkapital sowie Geld für die Kaufnebenkosten: Bewertung, Grundbuchprüfung, Notar, Eintragung und Steuern. Ein höheres Eigenkapital verringert die Kreditsumme, verbessert den angebotenen Zinssatz und senkt die Monatsrate. Dieses Eigenkapital vorab anzusparen ist an sich schon ein guter Test dafür, ob dein Budget die künftige Belastung verkraftet.
Der Zinssatz: Jedes Zehntelprozent zählt
Bei einem Kredit über 100.000 Euro mit 25 Jahren Laufzeit macht der Unterschied zwischen einem Jahreszins von 4,5 % und 5,5 % enorm viel aus:
- Bei 4,5 % liegt die Monatsrate bei rund 556 Euro, und du zahlst insgesamt etwa 66.750 Euro an Zinsen.
- Bei 5,5 % steigt die Monatsrate auf rund 614 Euro, und die gesamten Zinsen summieren sich auf etwa 84.226 Euro.
Ein einziger Prozentpunkt bedeutet fast 17.500 Euro mehr. Deshalb lohnt es sich, Angebote von mehreren Banken einzuholen und zu verhandeln.
Fester, variabler oder gemischter Zinssatz. Ein Festzins hält die Rate über die gesamte Laufzeit (bzw. Zinsbindungsfrist) konstant. Ein variabler Zins passt sich dem Markt an und kann steigen. Ein Mischzins ist für einige Jahre fest und wird danach variabel. Für ein knapp kalkuliertes Familienbudget ist die Planungssicherheit eines festen Zinssatzes meist die bessere Wahl.
Währung oder Recheneinheit des Kredits. In manchen Ländern werden Immobilienkredite in einer inflationsindexierten Einheit abgeschlossen, etwa der UF in Chile. Dadurch steigt die Rate in der Landeswährung mit der Inflation, selbst wenn der Zinssatz fest ist. Das muss man bei der Budgetplanung unbedingt berücksichtigen.
Die Laufzeit: Niedrigere Rate, höhere Gesamtkosten
Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate, erhöht aber den Gesamtbetrag, den du zurückzahlst. Nehmen wir wieder 100.000 Euro zu 4,5 %:
- Über 25 Jahre: Monatsrate rund 556 Euro und Zinsen von etwa 66.750 Euro.
- Über 20 Jahre: Monatsrate rund 633 Euro und Zinsen von etwa 51.836 Euro.
Fünf Jahre weniger Laufzeit sparen fast 15.000 Euro – im Tausch gegen 77 Euro mehr pro Monat. Die kürzeste Laufzeit zu wählen, die dein Budget bequem trägt, ist meist die klügste Entscheidung.
Versicherungen und Nebenkosten
Immobilienkredite setzen oft eine Restschuldlebensversicherung voraus, die den Kredit im Todesfall tilgt, sowie eine Feuer- oder Gebäudeversicherung, in manchen Regionen ergänzt um einen Erdbebenschutz. In vielen Ländern hast du das Recht, diese Policen bei einer Versicherungsgesellschaft deiner Wahl abzuschließen, nicht zwingend bei der Partnergesellschaft der Bank. Ein Vergleich kann die monatlichen Kosten spürbar senken.
Um Kredite fair zu vergleichen, bezieht der gesetzlich vorgeschriebene effektive Jahreszins (wie die CAE in Chile) diese Versicherungen und Gebühren mit ein. Genau diese Zahl solltest du nebeneinanderlegen.
Sondertilgung: Ein mächtiges Werkzeug
Außerplanmäßige Zahlungen auf die Kreditsumme senken die künftigen Zinsen erheblich. Kläre vor der Unterschrift, ob der Vertrag Sondertilgungen erlaubt, ab welchem Betrag und mit welcher Gebühr. Bei einer Sondertilgung kannst du oft wählen, ob du die Monatsrate senken oder die Laufzeit verkürzen möchtest; die Verkürzung der Laufzeit spart in der Regel deutlich mehr Zinsen.
Kaufen oder mieten
Ein Immobilienkredit ist nicht immer besser als zur Miete zu wohnen. Kaufen ergibt Sinn, wenn du viele Jahre am selben Ort bleiben willst, die Gesamtrate inklusive Nebenkosten in einem vernünftigen Verhältnis zur Miete steht und dein Einkommen stabil ist. Wenn die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass du bald wieder umziehst, können die Kauf- und Verkaufskosten den finanziellen Vorteil zunichtemachen.
Häufige Fehler
Den Maximalbetrag ausschöpfen, den die Bank genehmigt. Das lässt der Familie keinen finanziellen Spielraum.
Nur nach der Monatsrate auswählen. Eine lange Laufzeit verbirgt oft weitaus höhere Gesamtkosten.
Nur bei einer einzigen Bank anfragen. Die Zinsunterschiede zwischen verschiedenen Instituten können beträchtlich sein.
Kaufnebenkosten und laufende Instandhaltung vergessen. Ein Haus kostet mehr als nur die Kreditrate.
Nach der Zahlung des Eigenkapitals ohne Notgroschen dastehen.
Fazit
Ein guter Immobilienkredit verbindet ein solides Eigenkapital, den niedrigsten verhandelbaren Zinssatz, die kürzeste Laufzeit, die dein Budget entspannt zulässt, und verglichene Versicherungen. Lass dir vor der Unterschrift von mindestens drei Banken Berechnungen über denselben Betrag und dieselbe Laufzeit geben, vergleiche die Gesamtkosten sowie den effektiven Jahreszins und rechne durch, wie dein Budget aussähe, wenn dein Einkommen um 10 % sinken würde. Wenn die Rechnung dann noch aufgeht, bist du auf einem guten Weg.
Referenzen
- Comisión para el Mercado Financiero (CMF). Educación financiera: crédito hipotecario. cmfchile.cl.
- Consumer Financial Protection Bureau. Buying a house: Tools and resources for homebuyers. consumerfinance.gov.
- Campbell, J. Y., & Cocco, J. F. (2003). Household risk management and optimal mortgage choice. The Quarterly Journal of Economics, 118(4), 1449-1494.
- Shiller, R. J. (2015). Irrational Exuberance (3.ª ed.). Princeton University Press.