Mieten oder kaufen: Was die Zahlen wirklich sagen (und was nicht)

Mieten oder kaufen: Was die Zahlen wirklich sagen (und was nicht)

Einleitung

Kaum ein Satz fällt bei Familienfeiern so zuverlässig wie dieser: „Miete zahlen ist rausgeschmissenes Geld." Der Gedanke klingt auf den ersten Blick vollkommen logisch: Die Miete überweist man jeden Monat, und sie ist für immer weg; die Kreditrate für das eigene Haus zahlt man ebenfalls, aber am Ende gehört einem etwas. Nach zwanzig oder dreißig Jahren besitzt der Käufer eine Immobilie – und der Mieter einen Ordner voller Kontoauszüge.

Diese Überlegung enthält einen wahren Kern, lässt aber einen entscheidenden Teil weg. Auch der Kauf einer Immobilie verursacht hohe laufende Kosten, die man jeden Monat bezahlt und niemals wiedersieht – genau wie die Miete, nur weniger offensichtlich. Sobald man alle diese Posten ehrlich zusammenrechnet, ist die Entscheidung keineswegs mehr eindeutig, sondern hängt von den konkreten Kaufpreisen, den Zinsen, der Wohndauer und der eigenen Lebensplanung ab. Weder ist Mieten immer Geldverschwendung noch ist Kaufen automatisch eine gute Investition.

Die richtige Frage lautet nicht, ob Mieten rausgeschmissenes Geld ist, sondern welcher Teil dessen, was ein Eigentümer zahlt, ebenfalls unwiederbringlich verschwindet.

Die verlorenen Kosten des Immobilieneigentümers

Wer eine Wohnung oder ein Haus auf Kredit kauft, baut nicht mit jedem Euro seiner Monatsrate Vermögen auf. Nur der Tilgungsanteil verringert die Schuld; ein großer Teil der Rate – besonders in den ersten zehn Jahren – besteht aus reinen Kreditzinsen für die Bank. Hinzu kommen weitere verlorene Kosten (Unrecoverable Costs), die kein Eigentümer jemals zurückbekommt:

• Hypothekenzinsen an die Bank.
• Grundsteuer und nicht umlagefähige Nebenkosten (zum Beispiel Hausverwaltung).
• Instandhaltung und Modernisierung: neues Dach, neue Heizung, Fassadenanstrich, kaputte Leitungen – alles, was beim Wohnen zur Miete Sache des Vermieters ist.
• Wohngebäude- und Kreditversicherungen.
• Kauf- und Verkaufsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklergebühren.
• Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Das Geld, das als Eigenkapital und für Kaufnebenkosten im Stein gebunden ist, kann in dieser Zeit keine Rendite am Kapitalmarkt erwirtschaften.

Dieser letzte Punkt wird am häufigsten vergessen – und ist über Jahrzehnte gerechnet oft der größte von allen.

Die 5-%-Regel als schneller Realitätscheck

Der kanadische Finanzplaner Ben Felix hat eine einfache Überschlagsrechnung bekannt gemacht, um Mieten und Kaufen fair miteinander zu vergleichen. Er schätzt die jährlichen verlorenen Kosten eines Immobilieneigentümers als Prozentsatz des Immobilienwerts:

• Rund 1 % pro Jahr für Grundsteuer und laufende Eigentümerabgaben (je nach Land manchmal etwas niedriger, dafür sind die Kaufnebenkosten im deutschsprachigen Raum deutlich höher).
• Rund 1 % pro Jahr als langfristige Rücklage für Instandhaltung und Renovierung.
• Rund 3 % pro Jahr als Kapitalkosten: eine Kombination aus den gezahlten Kreditzinsen und der entgangenen Nettorendite des eingesetzten Eigenkapitals im Vergleich zum Aktienmarkt.

Zusammen ergibt das rund 5 % des Immobilienwerts pro Jahr an verlorenen Kosten. Teilt man diesen Jahresbetrag durch zwölf, erhält man den monatlichen Betrag, den man fairerweise mit der Kaltmiete einer gleichwertigen Wohnung vergleichen kann.

Ein Beispiel: Bei einer Wohnung für 300.000 Euro entsprechen 5 % genau 15.000 Euro im Jahr oder 1.250 Euro im Monat. Kannst du eine vergleichbare Wohnung in derselben Lage für weniger als 1.250 Euro kalt mieten, fährst du rein rechnerisch mit Mieten und dem konsequenten Anlegen der Differenz oft günstiger. Liegt die Miete darüber, verschiebt sich der rechnerische Vorteil in Richtung Kauf.

Natürlich sollten die Prozentsätze an das jeweilige Zins- und Preisumfeld angepasst werden. Doch die Methode zwingt zu dem einzig fairen Vergleich: verlorene Kosten beim Mieten gegen verlorene Kosten beim Kaufen.

Die Bedingung, an der es in der Praxis oft scheitert

Die Rechnung oben steht und fällt mit einer entscheidenden Voraussetzung: Wer günstiger mietet, muss das gesparte Eigenkapital und die monatliche Ersparnis tatsächlich diszipliniert und langfristig anlegen (etwa in breit gestreute Aktien-ETFs).

In der Realität tun das viele Mieter nicht – sie geben die Differenz im Alltag einfach aus. Und genau hier liegt der größte Verhaltensvorteil des Immobilienkaufs: Die monatliche Kreditrate wirkt wie ein unerbittlicher Zwangssparplan. Wer von sich weiß, dass er frei verfügbares Geld auf dem Konto nicht über Jahrzehnte hinweg diszipliniert investieren würde, findet im Abbezahlen der eigenen vier Wände oft ein wirksames Geländer zum Vermögensaufbau.

Ist das selbstgenutzte Eigenheim ein Vermögenswert?

Robert Kiyosaki prägte den provokanten Satz, das eigene Haus sei kein Vermögenswert (Asset), sondern eine Verbindlichkeit, weil es jeden Monat Geld aus der Tasche ziehe, statt Geld einzubringen. Streng bilanziell stimmt das zwar nicht – eine abbezahlte Immobilie hat einen hohen Wert und erspart im Alter die Kaltmiete („mietfreies Wohnen"). Doch Kiyosakis Zuspitzung erinnert an eine wichtige Wahrheit: Die Wohnung, in der du selbst lebst, ist zu einem großen Teil Konsum und Lebensqualität, nicht nur eine Geldanlage. Man kauft oft größer und schöner, als man gemietet hätte, und von schönen Fliesen allein lässt sich im Ruhestand kein Einkauf im Supermarkt bezahlen.

Auch Flexibilität hat einen Preis

Wer zur Miete wohnt, bleibt beweglich: Er kann für ein besseres Jobangebot problemlos die Stadt wechseln, die Wohnungsgröße an veränderte Lebensphasen anpassen oder ausziehen, wenn sich die Nachbarschaft zum Schlechten verändert. Gerade für jüngere Menschen, deren beruflicher und privater Weg noch in Bewegung ist, kann diese Freiheit viel mehr wert sein als jeder rechnerische Immobiliengewinn. Wer ein gekauftes Haus schon nach vier Jahren wieder verkaufen muss, verliert allein durch die hohen Kaufnebenkosten oft Zehntausende Euro.

Wann sich der Kauf meistens lohnt

• Wenn du fest vorhast, mindestens zehn Jahre lang am selben Ort und in derselben Immobilie zu bleiben.
• Wenn die monatliche Gesamtrate (Zins, Tilgung und Nebenkosten) nicht mehr als rund 30 bis 35 % des Haushaltsnettoeinkommens verschlingt.
• Wenn nach Abzug von Eigenkapital und sämtlichen Kaufnebenkosten dein flüssiger Notgroschen unangetastet bleibt.
• Wenn der Vergleich über die 5-%-Regel (angepasst an deine lokalen Zahlen) ein ausgewogenes oder günstiges Verhältnis zum Mietpreis zeigt.
• Wenn dir Gestaltungsspielraum, Kündigungsschutz und das Gefühl eines dauerhaften Zuhauses persönlich viel bedeuten.

Häufige Fehler

Die Kaltmiete direkt mit der Kreditrate vergleichen. Das blendet Kaufnebenkosten, Instandhaltung und die entgangene Rendite des Eigenkapitals komplett aus.

Das Budget bis zum Anschlag ausreizen, nur weil die Bank den Kredit genehmigt. Die Bank prüft nur, ob du die Rate irgendwie tragen kannst – nicht, ob dir danach noch Luft zum Leben bleibt.

Den gesamten Notgroschen ins Eigenkapital stecken. Ein eigenes Haus ohne Rücklagen verwandelt jede kaputte Heizung in eine Finanzkrise.

Davon ausgehen, dass Immobilienpreise immer nur steigen. Nach Abzug der Inflation sind Wohnimmobilien in vielen Regionen über lange Zeiträume nur moderat im Wert gestiegen.

Aus sozialem Druck kaufen. Eine sechsstellige Verpflichtung über Jahrzehnte trifft man nicht, um beim nächsten Familienfest Ruhe zu haben.

Fazit

Mieten ist kein rausgeschmissenes Geld, und Kaufen ist kein Selbstläufer zum Reichtum. Beide Lebenswege kosten Geld, das nicht zurückkommt; welcher Weg finanziell besser abschneidet, entscheidet sich an dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete vor Ort, an deiner geplanten Wohndauer und an deiner Disziplin beim Investieren. Wenn du vor dieser Entscheidung stehst, mach heute den Test mit deinen eigenen Zahlen: Multipliziere den Kaufpreis deiner Wunschimmobilie mit 5 %, teile das Ergebnis durch zwölf und vergleiche diesen Betrag mit der Kaltmiete einer gleichwertigen Wohnung im selben Viertel.

Referenzen

• Felix, B. (2018). Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule [Video]. Common Sense Investing, YouTube.
• Jordà, Ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M., & Taylor, A. M. (2019). The rate of return on everything, 1870-2015. The Quarterly Journal of Economics, 134(3), 1225-1298.
• Shiller, R. J. (2015). Irrational Exuberance (3. Aufl.). Princeton University Press.
• Kiyosaki, R. T. (1997). Rich Dad Poor Dad. Warner Books.