Il mutuo ipotecario: come sceglierlo senza compromettere il tuo futuro
Introduzione
Per la maggior parte delle persone, il mutuo ipotecario è il debito più grande e più lungo della vita: venti, venticinque o trent'anni di rate. Per questo motivo, piccole differenze di tasso, durata o assicurazioni si trasformano in decine di migliaia di dollari. Ed è sempre per questo che scegliere male può condizionare le finanze familiari per decenni.
Comprare casa può essere un'ottima decisione, ma il mutuo con cui la si finanzia merita tanta attenzione quanto l'immobile stesso. Questo articolo spiega come funziona, cosa confrontare e come evitare gli errori più costosi.
Una casa si sceglie con il cuore; il mutuo, con un foglio di calcolo.
Quanto puoi chiedere e quanto dovresti
Le banche accettano solitamente che la rata del mutuo (chiamata dividendo in Cile) arrivi al 25 % o al 30 % del reddito netto. Il fatto che la banca lo approvi non significa che sia prudente. Conviene calcolare la rata all'interno del budget completo, sommando spese condominiali, imposte sulla casa, manutenzione e assicurazioni, e verificare che resti ancora spazio per risparmiare e per gli imprevisti.
Una regola ragionevole: la rata deve poter essere pagata anche se le entrate calano leggermente o se si presenta una grossa spesa inaspettata.
L'anticipo
La maggior parte delle banche finanzia tra l'80 % e il 90 % del valore dell'immobile, perciò serve un anticipo dal 10 % al 20 %, oltre alle spese accessorie: perizia, verifiche legali e catastali, notaio, iscrizione ipotecaria e imposte. Un anticipo maggiore riduce l'importo del mutuo, migliora il tasso offerto e abbassa la rata. Metterlo da parte è, di per sé, una buona prova che il budget è in grado di reggere la nuova rata.
Il tasso: ogni decimo conta
Su un mutuo di 100.000 dollari a 25 anni, la differenza tra un tasso del 4,5 % e uno del 5,5 % annuo è enorme:
- Al 4,5 %, la rata è di circa 556 dollari e si pagano circa 66.750 dollari di interessi.
- Al 5,5 %, la rata sale a circa 614 dollari e gli interessi arrivano a circa 84.226 dollari.
Un punto percentuale significa quasi 17.500 dollari in più. Per questo vale la pena chiedere preventivi a più banche e negoziare.
Tasso fisso, variabile o misto. Il tasso fisso mantiene la rata costante per tutta la durata del mutuo. Il variabile si adegua in base al mercato e può salire. Il misto è fisso per alcuni anni e poi variabile. Per un budget familiare tirato, la prevedibilità del tasso fisso di solito vale la pena.
Valuta o unità di conto del mutuo. In alcuni paesi i mutui ipotecari sono espressi in un'unità di conto che si rivaluta con l'inflazione, come la UF (Unidad de Fomento) in Cile. La rata in valuta locale sale con l'inflazione, anche se il tasso è fisso. Bisogna tenerne conto quando si proietta il budget nel tempo.
La durata: rata più bassa, costo più alto
Allungare la durata abbassa la rata, ma aumenta il totale pagato. Con gli stessi 100.000 dollari al 4,5 %:
- A 25 anni, rata di circa 556 dollari e interessi per circa 66.750.
- A 20 anni, rata di circa 633 dollari e interessi per circa 51.836.
Cinque anni in meno fanno risparmiare quasi 15.000 dollari, a fronte di 77 dollari in più al mese. Scegliere la durata più breve che il budget riesca a sostenere con tranquillità è quasi sempre la decisione migliore.
Assicurazioni e costi associati
I mutui ipotecari richiedono solitamente un'assicurazione caso morte (desgravamen), che estingue il debito in caso di decesso del titolare, e un'assicurazione scoppio e incendio o contro i danni all'immobile, talvolta con copertura antisismica. In molti paesi il cliente ha il diritto di stipularle con la compagnia che preferisce, non necessariamente con quella proposta dalla banca. Confrontare può ridurre il costo mensile.
Per confrontare i mutui, l'indicatore di costo totale previsto dalla legge del tuo paese, come la CAE in Cile o il TAEG in Italia, include queste assicurazioni e le spese. È la cifra da mettere fianco a fianco.
Estinzione anticipata: uno strumento potente
Effettuare versamenti straordinari in conto capitale riduce gli interessi futuri. Prima di firmare, conviene sapere se il mutuo consente rimborsi anticipati, a partire da quale importo e con quale eventuale commissione. Quando si effettua un rimborso parziale, si può scegliere se abbassare la rata o accorciare la durata; accorciare la durata fa solitamente risparmiare più interessi.
Comprare o andare in affitto
Un mutuo ipotecario non è sempre meglio dell'affitto. Comprare ha senso quando si pensa di rimanere molti anni nello stesso posto, la rata complessiva inclusa di spese regge il confronto con il canone d'affitto ed esiste stabilità lavorativa. Se è probabile dover traslocare a breve, i costi di acquisto e di vendita possono annullare il vantaggio.
Errori frequenti
Chiedere il massimo che la banca approva. Lascia la famiglia senza margine di sicurezza.
Scegliere in base alla sola rata. La lunga durata nasconde un costo totale molto superiore.
Chiedere il preventivo a una sola banca. Le differenze di tasso tra gli istituti possono essere significative.
Dimenticare le spese di acquisto e di manutenzione. La casa costa più della sola rata del mutuo.
Restare senza fondo di emergenza dopo aver pagato l'anticipo.
Conclusione
Un buon mutuo ipotecario combina un anticipo solido, il tasso più basso che si riesca a negoziare, la durata più breve che il budget sostenga con margine e assicurazioni messe a confronto. Prima di firmare, chiedi simulazioni ad almeno tre banche con lo stesso importo e la stessa durata, confronta il costo totale e l'indicatore di costo annuo, e calcola come resterebbe il tuo budget se le tue entrate scendessero del 10 %. Se i conti tornano ancora, sei sulla buona strada.
Riferimenti
- Comisión para el Mercado Financiero (CMF). Educación financiera: crédito hipotecario. cmfchile.cl.
- Consumer Financial Protection Bureau. Buying a house: Tools and resources for homebuyers. consumerfinance.gov.
- Campbell, J. Y., & Cocco, J. F. (2003). Household risk management and optimal mortgage choice. The Quarterly Journal of Economics, 118(4), 1449-1494.
- Shiller, R. J. (2015). Irrational Exuberance (3.ª ed.). Princeton University Press.