Affittare o comprare casa: cosa dicono i numeri (e cosa no)
Introduzione
Poche frasi si ripetono tanto nelle conversazioni familiari quanto questa: «affittare è buttare via i soldi». L'idea è intuitiva. L'affitto si paga e se ne va; la rata del mutuo, invece, si paga e lascia qualcosa in cambio. Dopo venti o trent'anni, il proprietario ha una casa e l'inquilino niente.
Il ragionamento ha una parte di verità e un'omissione importante. Anche comprare comporta costi che si pagano e se ne vanno, proprio come l'affitto, solo che sono meno visibili. Quando si sommano tutti, la decisione smette di essere ovvia e passa a dipendere dai prezzi concreti, dai tempi e dalla vita di ciascuno. Né affittare è sempre buttare via i soldi né comprare è sempre investire.
La domanda giusta non è se affittare sia buttare il denaro, ma quale parte di ciò che paga un proprietario sia anch'essa denaro che non torna indietro.
I costi irrecuperabili dell'essere proprietario
Quando si acquista una casa con un mutuo, non tutta la rata costruisce patrimonio. Una parte importante, soprattutto nei primi anni, è costituita da interessi. A ciò si aggiungono altri costi che non si recuperano:
- Interessi del mutuo ipotecario.
- Imposte sulla proprietà o tasse comunali.
- Manutenzione: riparazioni, tinteggiatura, tetto, caldaia, tutto ciò che in un affitto spetta al proprietario.
- Assicurazioni obbligatorie associate al mutuo.
- Costi di acquisto e vendita: imposte, notaio, registrazione, perizia, agenzia immobiliare.
- Costo opportunità dell'anticipo: il denaro immobilizzato nella casa potrebbe essere investito e produrre rendimento.
Quest'ultimo è il più dimenticato e, spesso, il più grande.
La regola del 5%
Il consulente finanziario canadese Ben Felix ha reso popolare un modo semplice per fare il confronto. Propone di stimare i costi irrecuperabili annuali dell'essere proprietario come percentuale del valore dell'immobile:
- Circa l'1% in imposte sulla proprietà.
- Circa l'1% in manutenzione.
- Circa il 3% come costo del capitale: la combinazione tra interessi sul debito e rendimento a cui si rinuncia sull'anticipo.
Totale: circa il 5% del valore della casa all'anno. Diviso per dodici, dà una cifra mensile che si può confrontare con l'affitto di un'abitazione equivalente.
Ad esempio, per una casa da 150.000 dollari: il 5% equivale a 7.500 all'anno, circa 625 al mese. Se un appartamento equivalente si affitta per meno di 625, affittare è probabilmente più conveniente in termini strettamente finanziari. Se si affitta per di più, comprare inizia ad avere un vantaggio.
Le percentuali vanno adattate a ogni paese: i tassi dei mutui, le imposte e il rendimento atteso degli investimenti variano molto. Ma il metodo obbliga a fare il confronto corretto: costi irrecuperabili contro costi irrecuperabili.
La condizione che quasi nessuno rispetta
Il confronto precedente dà per scontato qualcosa di importante: che chi va in affitto investa la differenza. Cioè, che il denaro non usato come anticipo e la differenza mensile tra affitto e costi di proprietà vengano investiti con disciplina per decenni.
In pratica, molti inquilini non lo fanno; spendono la differenza. E qui comprare ha un vantaggio comportamentale reale: la rata del mutuo funziona come un risparmio forzato. Chi sa che non investirebbe per conto proprio può trovare nell'acquisto un modo per costringersi ad accumulare.
La casa è un attivo?
Robert Kiyosaki ha reso popolare l'idea che la casa di proprietà non sia un attivo, perché toglie denaro dalle tasche ogni mese invece di mettercelo. La definizione è discutibile — la casa ha un valore e fa risparmiare il pagamento di un affitto —, ma punta a qualcosa di utile: la casa in cui si vive non produce reddito ed è un consumo tanto quanto un investimento. Serve per vivere, non per pagare le bollette.
Anche la flessibilità vale denaro
Affittare permette di traslocare con facilità: cambiare città per un lavoro migliore, adattare le dimensioni della casa a ogni fase della vita, allontanarsi da un quartiere che è cambiato. Per una persona giovane, con una carriera in movimento, quella flessibilità può valere più di qualsiasi guadagno patrimoniale. Vendere una casa per trasferirsi comporta costi di transazione che possono mangiarsi anni di rivalutazione.
Quando di solito conviene comprare
- Quando si prevede di vivere nella stessa città, idealmente nella stessa casa, per almeno dieci anni.
- Quando la rata del mutuo più i costi fissi non supera, come riferimento, il 30% del reddito netto familiare.
- Quando, dopo aver pagato l'anticipo e le spese di acquisto, il fondo di emergenza rimane intatto.
- Quando la regola del 5% — adattata al proprio paese — dà un risultato favorevole o vicino.
- Quando si dà valore alla stabilità e alla possibilità di modificare l'abitazione.
Errori frequenti
Confrontare l'affitto con la rata del mutuo. Il confronto corretto è tra l'affitto e tutti i costi irrecuperabili dell'essere proprietario.
Tirare il budget al massimo perché la banca lo approva. L'approvazione misura la capacità di rimborso per la banca, non la tranquillità della famiglia.
Svuotare tutti i risparmi nell'anticipo. Una casa senza fondo di emergenza è una casa a rischio.
Supporre che il prezzo salga sempre. In molti mercati, il prezzo reale degli immobili è cresciuto poco nel lungo periodo; gran parte del rendimento deriva dal non pagare l'affitto.
Comprare per pressione sociale. La decisione è troppo grande per prenderla in base a ciò che pensano gli altri.
Conclusione
Affittare non è buttare via i soldi, e comprare non è automaticamente investire. Entrambe le opzioni hanno costi che non tornano indietro; la convenienza dipende dai prezzi di ogni luogo, dall'orizzonte temporale e dalla disciplina nell'investire la differenza. Se ti trovi davanti a questa decisione, fai il calcolo con i tuoi numeri: moltiplica il prezzo della casa che ti interessa per il 5% (o per la percentuale adattata al tuo paese), dividi per dodici e confronta il risultato con l'affitto di un'abitazione equivalente nello stesso quartiere.
Riferimenti
- Felix, B. (2018). Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule [video]. Common Sense Investing, YouTube.
- Jordà, Ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M., & Taylor, A. M. (2019). The rate of return on everything, 1870-2015. The Quarterly Journal of Economics, 134(3), 1225-1298.
- Shiller, R. J. (2015). Irrational Exuberance (3.ª ed.). Princeton University Press.
- Kiyosaki, R. T. (1997). Rich Dad Poor Dad. Warner Books.